隨著國內疫情趨于穩定，企業陸續復工復產，“君子知道”復旦大學EMBA人文商道沙龍的話題已從“面對突發疫情，企業當下的應對辦法”探究，逐步轉變為“宏觀、產業經濟未來走向”的探討，希望幫助企業經營者在重新制定企業未來發展方針時梳理方向，認準大勢，共建未來。

　　5月8日，“君子知道”復旦大學EMBA人文商道沙龍第9期的主題為“2020房地產何去何從”，探討這一關系國計民生的重要產業。中泰證券首席經濟學家兼研究所所長李迅雷、易居企業集團CEO丁祖昱為此次沙龍做了主題分享，“中國審計第一人”、復旦大學管理學院教授、深受復旦大學EMBA同學歡迎的李若山教授擔任了該場沙龍的點評教授。李若山教授認為房地產行業的結構性變化很大，現在是考量房地產企業能不能跟著形勢變化、進行適當的轉型的階段，包括產品轉型、服務轉型以及模式轉型。

　　李若山是新中國成立以來自己培養的第一位審計學博士學位獲得者，為“中國審計第一人”�，F為復旦大學管理學院教授、博士生導師、上海證券交易所上市公司專家委員會委員、上海汽車、張江高科等公司獨立董事，曾任復旦大學管理學院副院長，會計系及財務系系主任、教育部工商管理學科指導委員會委員、財政部會計準則委員會咨詢專家、中國會計學會學術委員會委員、復旦金融期貨研究所所長等職。

　　李若山教授以詼諧幽默的授課語言深受EMBA同學的喜愛，又有“金句教授”之稱。

　　以下為李若山教授點評節選。

　　目前來講中國房地產業已經開始結構調整，不像前幾年那樣，大家只要閉眼買房子，就可以數錢數到手抽筋，睡覺睡到自然醒�，F在大家知道了，房子買得不好可能也是要虧的，黏在手上甩也甩不出去。經濟下行，房地產也開始跟著下行。

　　但所有的房子不管怎么樣，最后永遠取決于地段，地段、還是地段，國內外莫過于此，房地產跟其所在城市人口有相當大的關系。

　　不同年代的人對房子觀點不一樣，以前有房子住就可以了，現在90后、00后希望房子有很多功能，除了居住，還希望舒適、方便等，如果房地產供應結構不能隨之改變的話，房地產的需求會有很大問題。

　　剛才嘉賓將中國和美國很多數據進行對比

　　我不太贊成

　　美國是一個社會保障機制非常完善的國家，儲蓄率極低，美國老百姓不會以自己是否擁有一套房子而感到自豪。但中國不一樣，中國還在完善社會保障機制。中國老百姓要是沒有一套房，他會沒有安全感。所以，盡管中國住房擁有率遠高于美國30%，但不代表中國房地產已經飽和了。

　　因為老百姓的資產中60%是房地產，這樣就說他們將不會再配置房地產，而將多余資金向金融資產配置，這種說法也不一定站得住腳。因為，中國金融資產可投資、且比較穩定回報的投資項目并不多，不管股票還是基金，不確定性太大，相反房地產價格比較穩定。簡單依據市盈率與租金回報率來計算，不一定科學。

　　REITs（房地產信托投資基金）確實可以解決房地產業融資難的問題，但中國REITs有一個大問題還沒解決，就是稅收問題，企業所得稅、土地增值稅等很多稅，現在都不明確。

　　簡單將美國REITS的回報率舉例，說有高達11%的回報，這是因為美國有非常多的稅收政策，中國基本上沒有這個稅收政策。所以REITs收益率有可能還跑不過一般的理財產品。所以，嘉賓在推薦這個產品時，最好了解一下中國的稅收制度。

　　嘉賓在前面推崇大家去購買商業地產項目

　　我建議謹慎

　　現在“一鋪養三代”的概念過去了。移動互聯網改變了很多商業形態，加上前期政府拍地時，對商業地產的傾向性比較高，因為商業地產能夠帶來更多的稅收。因此，上海許多核心地段商業地產也相對過剩，對商業地產的投資還是要謹慎一點。

　　中央政府堅持“房住不炒”，這個國策不會動搖，中央不希望將房地產價格炒上去，但希望交易量大，但又價格保持穩定。我們絕不能把今年一至四月份的房地產走勢作為一個常態看待，1-3月斷崖式下降，4月份報復性反彈，都是不正常的，但以后會慢慢恢復理性，秉承中央“房住不炒”的原則，房地產價格總的來說，穩定、穩定、還是穩定，因為居民60%的資產是房地產，如果大幅度下跌，對整個國家安全會帶來很多問題，而大幅度上漲，對年輕一代來說，肯定也是災難。所以，政府會用一切調控手段保持房地產價格的穩定。

　　嘉賓說房地產到了天花板，但那是總量到達

　　我認為結構性變化很大

　　現在是考量我們房地產企業能不能跟著形勢變化、進行適當的轉型的階段。包括產品轉型、服務轉型以及模式轉型。

　　總之，現在中央政府對房地產控制絕不會放松，不管房地產的融資方面、還是行業規模等，都抓得很緊。所以，房地產行業還是要謹慎一點，要量力而行。

　　復旦大學EMBA堅持為同學、校友搭建高質量的交流、溝通平臺，分享嘉賓、同學、校友各自的知識與經驗，這也正是復旦大學EMBA一直以來所倡導的“二人行，必有我師”的體現。

　　復旦EMBA 復旦大學EMBA https://www.fdsm.fudan.edu.cn/emba/