作為國有企業轉讓國有劃撥土地涉及諸多政策限制，建議咨詢相關政策。
如果能按預期順利轉讓，就業務處理而言：⑴方案一情況下，你單位涉及轉讓土地使用權，應該繳納營業稅、與營業稅相關的城市維護建設稅及教育費附加、土地增值稅，轉讓收益還涉及企業所得稅，還有轉讓合同涉及印花稅。會計處理方面，如果原來土地使用權是作為無形資產核算，則將其轉讓收入計入其他業務收入，將其成本及所發生的相關稅費（包括應該補繳的土地出讓金等）計入其他業務支出；如果原來該劃撥土地是作為固定資產核算，則將其賬面價值轉入固定資產清理，所發生的稅費借記“固定資產清理”，貸記“銀行存款”等；所取得收入，借記“銀行存款”等，貸記“固定資產清理”。
⑵方案二情況下，可能有多種形式，但究其實質可歸為三種常見情況：①作為投資，分配利潤；②轉讓土地使用權換取開發產品；③吸收資金建造不動產后分配不動產。
但所涉及的稅種與方案一大致相同，但主要涉及營業稅、土地增值稅和企業所得稅。營業稅方面，除暫行條例及其實施細則外，主要應依據或者比照國家稅務總局關于印發的《營業稅問題解答（之一）》（國稅發[1995]156號）、《關于合作建房營業稅問題的批復》（國稅函[2005]1003號）、《關于合作建房營業稅問題的批復》（國稅函[2004]241號）等文件的相關規定；土地增值稅方面，除暫行條例及其實施細則外，主要可依據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）；企業所得稅方面，除了企業所得稅法及其實施條例外，主要可按照國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第三十六、三十七條的規定辦理。
方案二的會計處理，仍然要視其業務實質，具體分析。如果屬于投資，應該按以非貨幣自產投資的相關規定進行處理；如果屬于轉讓土地使用權，可以按前述⑴的方式處理；如果屬于以物易物，可以按照非貨幣性資產交換的相關規定進行業務處理；如果是吸收資金建房后分配房產的，還可能涉及銷售不動產業務。
樓主
