樓主
2021 年1月1日，央行、銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》正式實施，在2020看8月的“三條紅線”基礎上再次加碼，對房地產貸款融資的監管層層收緊。防止因為信貸資源過度流入房地產從而增加金融體系脆弱性，從長遠上來，這種做法無異對房地產是有著積極健康的促進作用。
但短期來說，政策的收緊對樓市來說必然承壓，房企的融資難度進一步提升，房地產的增速放緩是毋庸置疑的，在房企利潤到了瓶頸期且需要降低負債率的情況下。以前被忽視的地產物業板塊反而逆勢增長，房企分拆物業和商管公司上市成為了一種趨勢。這種情況。資深地產人賀文哲給出了自己的見解。
在地產股的萎靡表現下，物管板塊備受投資機構歡迎，單2020年，國內就有17家物業公司上市，創歷史新高。資深地產金融專家賀文哲提及，截至2020年12月9日，登陸資本市場的物企已達38家（A股3家、港股35家）。雖然中間物業股回調也很明顯，出現股價下跌、新股破發等現象，但依然是資本聚焦關注的重心，隨著世茂、恒大、融創三大 TOP10 房企陸續公布拆分物業上市計劃，前十龍頭房企中已經有 7 家房企加入了物業拆分隊伍。TOP20企業中75%已上市或遞表，另外還有近50家物業公司有上市計劃。
賀文哲了解到：物業上市扎堆現象嚴重，卓越商企服務、第一物業、世茂服務、合景悠活等四家物業公司上市月10月份上市。緊隨其后11月，金科服務、融創服務先后上市。而年末，恒大物業、華潤萬象生活、佳源服務、遠洋服務、建發物業上市。
而這背后，在物業價值日益得到體現的同時，資本也聞風而來，如云峰基金、紅杉資本眾多投資機構也開始洶涌進場，另外互聯網巨頭騰訊，也先后以1.14億美元作為發行前的戰略投資者入股世茂服務、1.5億美元認購融創服務、12億港元認購恒大物業，賀文哲認為互聯網大廠想以此另辟蹊徑，通過物業進駐“社區爭奪戰”，收個小區內的精準“流量”。
2021年1月，住建部等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，再一次為物業帶來了利好消息，作為勞動力密集型的服務行業，提倡物業公司科技驅動服務的形式推動企業升級，科技、智慧、智能、多元等稱謂新一代物業公司的標簽，也成了地產企業打造自身品牌形象的爭奪戰。
在金融杠桿等紅利消失，債務融資環境趨緊，自身也有降低負債水平的壓力， 物業公司集中上市熱潮的主要是由于對規模和市占率的訴求，希望借助資本市場進行融資進而擴大管理規模。另一方面之前被認為是地產行業附屬品物業板塊，經過幾十年的發展與積蓄，到了被資本市場認可的階段，脫離地產配套印象，尋求自身價值的到來，
最后，賀文哲對于物業股份也給出了自己的看法，在2020年和21年初的表現，各物業公司業績增長比較穩定且具有明顯抗跌性。物業股從最初的 10 倍以下增長到現在的 50 倍，僅今年上半年銀城物業就翻了近四倍，翻一兩倍的物業股更是尋常，物業股的高歌猛進可見一斑，但值得注意的是，目前物業股的大漲已經透支了一定的增長空間，后期入場需要謹慎，建議長期價值投資。
