二、根據房地產企業的日常經營活動進行稅務籌劃

房地產企業從土地使用權的出讓，一直到房產完工進行銷售過程需要與其他企業發生交易行為，比如資金借貸、合作開發、投資入股等；同時房地產企業也會由于日常的經營需要，進行企業框架的重組，比如設立項目公司、銷售公司、公司分立、合并等。在這些日常經營活動中，都涉及到稅收方面的問題，由于采用不同的方式進行經營活動，所帶來的稅負是不一樣，因此可以通過科學、合理的經營方式來取得合法合理節稅、減輕企業稅負的效果：

1、通過不同的投資方式進行稅務籌劃

根據我國現行稅法規定，投資收益、經營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。譬如A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司B進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對A公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。

A公司主要可以采取三種方式與B公司進行合作：第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發房產；第二種是通過金融機構將300萬資金出借給B公司參與房產開發；第三種是采取投資入股方式參與房產開發。假設A公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與B公司協商，分得現金60萬。

第一種方式下，60萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給B公司，轉讓價格為360萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為19.8萬元，企業所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。

第二種方式下，假設A公司通過金融機構將300萬借給B公司，利率為5%。1年后A公司同樣收回60萬元，其作為利息收入，應繳納金融業營業稅及附加3.3萬元，企業所得稅18.71萬元，稅后利潤37.99萬元。

在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經濟利益為60萬元。

從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是A公司直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。在實際操作中，由于經營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經營投資方式以減輕稅收負擔。

2、合作建房的稅務籌劃

根據國稅發[1995]156號文件的規定：合作建房是指一方提供土地使用權，另外一方提供資金，合作建房的行為。假如A企業有一土地，但是資金比較緊缺，而B企業則資金雄厚，但是苦于沒有土地，這時雙方走到一塊，要合作建房，應該采取什么樣的合作方式比較合理？

根據國稅發[1995]156號文件的規定，合作建設房屋可以分為二種方式：

一是純粹的“以物易物”，又可以分為二小類，一小類是用土地所有權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權，在這種情況下一方按照“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子稅目征收營業稅收，另一方按“銷售不動產”征收營業稅；還有一小類是以出租土地使用權為代價換取房屋所有權，在這種情況下，對一方按“服務業-租賃業”征收營業稅，另一方按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

還有一種合作方式是一方以土地使用權，另一方以資金合股，成立合營企業。建立合營企業這種合作方式，又分為三種情況征收營業說：

(一)房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業稅"以無形資產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業稅"的規定,對一方向合營企業提供的土地使用權,視為投資入股,對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅，

(二)房屋建成后提供土地使用權的一方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為,而屬于其將土地使用權轉讓給合營企業的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產"稅目征收營業稅，

(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經營行為,也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股,共同承擔風險的不征營業稅的行為.因此,首先對一方向合營企業轉讓的土地,按"轉讓無形資產"征稅,其營業額按實施細則第十五條的規定核定。

因此,對合營企業的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按"銷售不動產"征稅。另根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號），對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。