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三、根據房地產企業的應繳納的稅種進行稅務籌劃
一般來說，房地產企業需要繳納所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節稅。關于各稅種的減免稅規定在各個稅種的單行暫行條例中都有規定，在這里就不重復了。
房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅以及企業所得稅，而5%的營業稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據企業的銷售額征收的，因而節稅空間不大。接下來主要從企業所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。
1、企業所得稅的稅務籌劃
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根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》的規定在我國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織，應當就其生產、經營所得和其他所得繳納企業所得稅。因此房地產企業從房地產開發經營和其他經營活動取得的所得，是企業所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業的企業所得稅為33%。
企業所得稅的稅務籌劃可以通過利用稅收優惠政策的稅務籌劃，比如選擇有利的行業享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，還可以通過納稅義務人構成的稅務籌劃，比如設立子公司，享受優惠稅率。由于子公司是獨立法人，如果盈利，其利潤不能并入母公司利潤，應當作為獨立的納稅義務人單獨交納企業所得稅。當子公司所在地稅率較低時，子公司可以少納企業所得稅，使公司整體稅負較低。但是采用設立分公司的話，就不能達到上述籌劃效果，因為分公司不是獨立法人，只能將其利潤并入母公司交納企業所得稅，無論其所在地稅負高低，均不能增減公司的整體稅負。
現行調整房地產企業所得稅的法規、規章主要是《所得稅暫行條例》及其實施細則、《企業所得稅稅前扣除辦法》等對所有類型企業都適用的法規、規章，專門針對房地產企業適用的稅收依據是
（一）與[2003]83號文件相比，國稅發〔2006〕31號文件作了兩點調整：一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，并規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%；非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20%，地及地級市的城區和郊區不得低于15%，其他地區不得低于10%。
（二）對新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除作出了新規定。
國稅發〔2006〕31號文規定：新辦的房地產開發企業在取得第一筆銷售開發產品收入之前發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年。對轉借款發生的利息支出稅前扣除問題有了新規定。國稅發〔2006〕31號文規定，開發企業只要能夠出具從金融機構取得貸款的證明文件，其所屬企業使用開發企業轉借款支付的利息允許按稅收有關規定扣除。
（三）規定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。
對公共配套設施費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發間接費用等主要成本項目，國稅發〔2006〕31號文規定了其核算和稅前扣除原則。
（四）增加了防止資本弱化和關聯交易的規定。
國稅發〔2006〕31號文規定，依法借給全資企業的，全資企業支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業以外其他關聯企業的，關聯企業借入資金金額在其注冊資本50%以內(含50%)的部分，可在按金融機構同類同期貸款基準利率計算的標準以內據實扣除；超過注冊資本50%的部分，其超過部分負擔的利息支出，不得扣除。
