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投資性房地產準則與稅法差異分析及納稅調整
一、投資性房地產的確認與稅法差異
會計準則 | 稅 法 |
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。 | 《企業所得稅法》及其實施條例：未定義投資性房地產。 |
差異分析：因為稅法未定義投資性房地產，所以對于會計確認的投資性房地產，仍須按一般的固定資產或無形資產進行稅務處理。 | |
二、投資性房地產的初始計量與計稅基礎的差異
會計準則 | 稅 法 |
《企業會計準則》規定：投資性房地產應當按照成本進行初始計量。 | 《實施條例》規定：外購的固定資產和無形資產以購買價款和支付的相關稅費為計稅基礎。 |
差異分析：對于投資性房地產的初始計量，會計與稅法基本不存在差異。 | |
第 2 樓
三、投資性房地產后續計量與稅法差異
會計準則 | 稅 法 |
成本模式 公允價值模式 （滿足條件） | 企業持有各項資產期間資產增值或者減值，除國務院財政、稅務主管部門規定可以確認損益外，不得調整該資產的計稅基礎。 |
分析：①采用公允價值模式進行后續計量的，不計提折舊或攤銷；固定資產和無形資產按照稅法規定進行的折舊和攤銷可在稅前扣除。②會計上確認公允價值變動損益；稅法不確認公允價值變動損益。 | |
四、公允價值模式下投資性房地產的轉換與稅法的差異
(一)投資性房地產轉換為自用房地產
會計準則 | 稅法 |
應以其轉換當日公允價值作為自用房地產的賬面價值，差額計入當期損益。 | 企業持有各項資產期間資產增值或者減值，一般不得調整該資產的計稅基礎。 |
差異分析：按會計處理的公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益的部分應進行納稅調整。 | |
第 3 樓
（一） 自用房地產轉換為投資性房地產
會計準則 | 稅 法 |
應按轉換日的公允價值計量。借方差額計入當期損益。貸方差額計入所有者權益。 | 企業發生非貨幣性資產交換以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但另有規定的除外。 |
差異分析：新所得稅法實施后，貨物在同一法人實體內部之間的轉移，不再作為銷售處理，確認的投資性房地產的計稅基礎不變。如果未確認損益，不需要進行納稅調整，如果確認損益，需要進行納稅調整。 | |
•問：我單位為一般納稅人企業，現有部分自產產品需要展示在公司樣品間，請問這些從倉庫領出的產品是否應該算作銷售處理？
•答：貴單位將自產產品用于樣品陳列不屬于視同銷售貨物的征稅范圍，因此，不征增值稅。若將樣品無償贈送他人，應視同銷售貨物繳納增值稅。貴公司將自產產品用于樣品陳列其資產所有權未發生轉移，不應當視同銷售貨物；若將樣品無償贈送他人，其資產所有權發生了轉移，應視同銷售貨物繳納企業所得稅。國家稅務總局
第 4 樓
案例分析5】
某公司自建房產一幢原價3000萬元，于
【案例分析5】
（1）
借：投資性房地產——成本 3000
貸：在建工程 3000
（2）
借：投資性房地產—公允價值變動 600
貸：公允價值變動損益 600
稅務處理：
•當年稅法折舊=3000*90％／20=135（萬元）
因此，本年度應調減=600+135=735（萬元）
•投資性房地產賬面價值3600萬元，計稅基礎凈值=3000-135=2865（萬元）；
•暫時性差異額=3600-2865=735（萬元）
借：所得稅費用—遞延所得稅費用183.75
貸：遞延所得稅負債—投資性房地產183.75（735*25％）
若2008年會計利潤為4000萬元，不考慮其他納稅調整因素，應納所得稅額
=（4000-735）×25％=816.25（萬元）
借：所得稅費用——當期所得稅費用 816.25
貸：應交稅費——應交所得稅 816.25
所得稅費用=183.75+816.25=1000（萬元）
（3）2009年4月，公司將房產收回并對外轉讓，轉讓價6000萬元，不考慮所得稅以外的其他稅費。
借：銀行存款 6000
公允價值變動損益 600
其他業務成本 3000
貸：投資性房地產—成本 3000
—公允價值變動 600
其他業務收入6000
第 5 樓
•老的做法：
借：銀行存款 6000
貸：其他業務收入 6000
借：其他業務成本 3600
貸：投資性房地產——成本 3000
——公允價值變動 600
借：公允價值變動損益 600
貸：其他業務收入 600
稅務處理：
•2009年稅法折舊=3000×90％／20／12×4=45（萬元）
轉讓時的賬面價值3600萬元，計稅基礎凈值為2820萬元（3000—135—45），差額780萬元。
•2009年申報所得稅時，應調增應納稅所得780萬元，同時調減稅法折舊45萬元，累計調增735萬元。原遞延所得稅負債在本期全部轉回。
借：遞延所得稅負債——投資性房地產 183.75
貸：所得稅費用——遞延所得稅費用 183.75
若2009年度會計利潤為5000萬元，則：
應納稅額=（5000+735）×25％=1433.75（元）
借：所得稅費用—當期所得稅費用 1433.75
貸：應交稅費—應交所得稅 1433.75
所得稅費用=1433.75-183.75=1250（萬元）
