某房地產公司隱瞞收入偷稅案

本案特點：本案稅務稽查人員采取了多種方法，從多個環節和部門收集相關證據，對房地產行業收入的真實性進行了詳細檢查，檢查方法運用合理，問題考慮周全，對行業檢查具有一定的指導作用。

一、案件背景情況

（一）案件來源

2006年3月，某市地方稅務局稽查局（以下簡稱稽查局）接到群眾舉報，反映某房地產開發有限公司在開發A花園和B賓館項目中，拖欠稅款60多萬元，隱瞞收入偷稅100多萬元。

（二）納稅人基本情況

某房地產開發有限公司2000年12月登記注冊，注冊資本618萬元，。2000年1月至2005年12月期間,該公司共開發A花園、B賓館、C大廈三個房產項目，并且三個項目都已完成施工。

該公司企業所得稅實行核定應稅所得率征收方式征收；土地增值稅實行先預征、后清算管理辦法。到2005年12月31日止，該公司未進行土地增值稅的清算。

二、檢查過程與檢查方法

（一）檢查預案

稽查局接到舉報案件后，檢查人員圍繞納稅人的涉稅情況開展調查：一是到主管稅務機關了解稅收管理情況。該公司開業以來，所開發的三個工程項目均已完成施工，共申報地方各稅102萬元，繳納57萬元，尚欠繳45萬元。2003年、2004年和2005年近三個納稅年度，各只有一次申報稅款記錄，其他申報都是零申報，且其開發的B賓館項目，從未申報繳納稅款。二是到房產管理部門了解銷售登記情況。發現該公司開發的三個項目基本已銷售，但多數未辦理產權登記相關手續。檢查人員初步認為該公司有偷稅現象，迅速成立專案組，全面負責本案的查處。

（二）檢查具體方法

1.賬面檢查，發現疑點

檢查人員在履行了相關的法定程序后，對納稅人的有關賬簿和憑證進行了檢查。通過檢查發現，該公司會計科目設計不全、會計賬簿登記不實、賬表勾稽關系不平、會計憑證裝訂不齊。針對這種情況，專案組決定抓住時機，報經市局局長批準后，實施調賬檢查。2006年3月28日，專案組調取了該公司2000年6月至2005年12月的記賬憑證、會計賬簿以及部分售房合同等資料。

檢查人員按工作內容分成兩個小組，一組負責賬面收入、預收款憑據記賬聯的金額、號碼和售房合同中的面積、單價、金額等資料電腦錄入，并進行對比分析；另一組負責到產權登記部門、購房對象等進行項目銷售情況和房源情況的外圍調查。通過對賬面收入、收款憑據的分析和房產項目的銷售、收款、合同的比較，發現三個疑點：一是入賬的收款憑據記賬聯缺號；二是收款憑據記賬聯金額與售房合同中的金額有差異；三是部分實際已售房但未發現銷售合同，并且這部分銷售房屋在賬簿中沒有收入記錄。

2.詢問調查，外圍取證

根據三個疑點，專案組初步認為舉報人的舉報內容基本屬實。經過研究，專案組決定對該公司財務人員、法定代表人分別進行詢問。

檢查人員首先對該公司會計人員進行詢問，請她解釋賬上的三個疑點問題。會計人員反映：公司自開業以來，已換了兩任會計，第一任會計已在一年多前辭職，現不知去向，以前會計上如何進行賬務處理她不清楚。公司按揭銷售的房屋有兩種情況，一種是真實的銷售，取得銀行按揭款會計上做“預收賬款”處理；另一種是借親友、及公司員工的名義銷售，實際并沒有真正實現銷售，取得的銀行按揭款會計上做“長期借款”處理�，F會計上賬務處理是出納給多少發票會計做多少賬，向稅務機關申報納稅時聽從法人代表的安排，其他的情況就不知道。檢查人員通過第一次對會計人員的詢問后發現，要取得案件突破，關鍵是要突破法人代表。

當檢查人員找公司法人代表進行詢問時，法人首先將責任推到前任會計身上。但經過檢查人員的擺事實、講道理，耐心宣傳，最后在事實面前，法人交待，公司另有一本代收水電費賬，記錄了部分售房尾款收入。專案組獲得這一重要線索后，及時調取了該公司收款票據存根和代收水電費賬簿，同時，責成該公司限期提供所有售房合同。

專案組將調取的收款憑據存根聯號碼、金額和代收水電費賬簿中收款憑據記賬聯號碼、金額電腦錄入后，與錄入的該公司賬面情況合并進行對比分析，發現憑據存根、賬面收入、售房合同三者還多處不一致，與其房屋銷售廣告、房屋平面圖上標示的房源相比，還有部分店面銷售合同、收入未如實提供。

專案組在進行詢問、實地核查的同時，展開了外圍詳細調查。到城建規劃部門調取了《房屋規劃許可證》和《驗收合格證》；到購房戶了解購房付款和付款票據取得情況；到房管部門查閱了該公司銷售房產辦理產權證的情況等，發現該公司A花園“五號樓”11個店鋪已辦理了產權證，取得售房款93萬元，而在該公司賬簿上沒有記錄。

專案組再次對公司財務人員和法定代表人進行詢問。通過講事實、政策攻心，公司法人代表又交代了一些事情：公司開發的C大廈其中一部分房屋銷售款由另一合作股東直接收取，沒有進入公司賬，但房產證由公司統一辦理；除了部分自用店面外，還有一部分已辦理了銀行按揭銷售。財務人員交待：部分借用他人身份證辦的假按揭銷售房產，實際并未銷售，所以取得銀行按揭款記入“長期借款”和“其他應付款”科目，未作“銷售收入”處理。

專案組立即到辦理按揭的銀行進行調查，通過按揭銀行的貸款記錄，獲取了該公司賬外更多的收入。同時，通過對該公司辦公室人員的調查，獲取了該公司最后的售房明細表和全部售房合同，并再一次對該公司法定代表人進行了詢問，最后，專案組又查獲了9本收款憑據。在收集大量證據的基礎上，將另一合作股東自售房合同、收款收據進行歸集統計，查清了該公司偷稅的全部事實。

稽查局對該公司涉稅一案研究后，認為此案事實清楚，涉案金額較大，并且納稅人有主觀故意行為，應提交稅務案件審理委員會審理。

（三）檢查中遇到的困難和阻力及相關證據的認定

1．檢查取證難

由于該公司設有二套賬，有主觀偷稅行為，在接受稅務檢查過程中，存在嚴重的抵觸情緒，不如實提供房產銷售已開具發票、預收款收據、收款憑據、轉讓合同等有關資料，導致專案組在辦案過程中經常處于進展緩慢的境地。檢查人員從分析賬簿原始憑證和售房合同入手，結合外圍調查取證、現場檢查，抽絲剝繭，并耐心細致地宣傳解釋，該公司在事實面前才不得不提供第二套賬，并且像“擠牙膏”一樣逐步提供有關資料，最后才得以查清該公司全部的偷稅事實，

2．文書送達難

該公司法人代表面對稅務部門的詢問三緘其口，在檢查人員掌握其偷稅證據后，不得不如實交待兩套賬，但由于其還存在僥幸心理，對檢查人員的取證處處不予配合，使得案件的查處十分艱難。最后一次通知法人代表接受詢問，法人代表也以種種理由拒不到場，后來對稅務文書《送達回證》也拒絕簽收。為此，稽查局提請公安機關提前介入，爭取了公安機關的支持配合。公安機關及時派出2名干警協助調查，公安人員負責傳喚被詢問人員，并協助收集有關證據；在稅務文書《送達回證》拒絕簽收的情況下，公安人員請其他人作為見證人證明文書已送達，迫使公司法人代表接受稅務文書，保證了案件的順利結案。

3．核實收入難

雖然該公司開發了三個房產項目，但由于都是分別銷售，如B賓館屬于產權式賓館，按間銷售，因此，核對工作量十分巨大。專案組對每次獲取的售房信息進行錄入核對，其結果對案件的查處都有重要影響，再加上涉及稅額較大，認定實現收入工作客觀上延長了查處時間。檢查人員采取查實一筆請該公司財務人員和法人代表核對一筆的辦法，及時固定證據。與此同時，為提高查處質量和效率，檢查人員請審理人員提前對《稽查底稿》進行審核，加快了案件的查處和審理進度。

三、違法事實及定性處理

（一）違法事實和作案手段

通過近四個月的內查外調，專案組徹底查清了該公司開發的三個房產項目從2000年到2005年度收入情況及隱瞞收入少繳稅收情況。其中：①采用虛假納稅申報手段，少申報賬面銷售不動產應稅收入（含預收售房款）979.2萬元；②設立賬外賬少列收入（含預收售房款、銀行按揭、售房現款）1257.5萬元，未進行納稅申報；③在賬簿上少列售房收入（取得銀行按揭款掛“長期借款”賬戶553.5萬元、掛“其它應付款”賬戶91.8萬元）645.3萬元；④簽訂銷售不動產合同170份，金額2845.7萬元，啟用賬簿12本,應繳印花稅0.8萬元，已申報繳納印花稅0.2萬元。

根據稅收政策規定計算以上問題，該公司共少繳地方稅費267.9萬元。其中少繳營業稅146.3萬元、城市維護建設稅10.2萬元、教育費附加4.4萬元、企業所得稅77.9萬元、土地增值稅28.5萬元、印花稅0.6萬元。

（二）處理結果

1．根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條、第二條第一款、第四條、《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、《征收教育費附加的暫行規定》第二條、第三條、《國務院關于教育費附加征收問題的緊急通知》第一條、《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第五條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條及其《實施細則》第二條、第五條、第六條、第十六條、《中華人民共和國印花稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第七條以及原《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條、現行《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款的規定，追繳該公司營業稅146.3萬元、城市維護建設稅10.2萬元、教育費附加4.4萬元、企業所得稅77.9萬元、土地增值稅28.5萬元、印花稅0.6萬元。

2.根據原《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十條和現行《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規定，加收滯納金79.1萬元。

3．根據原《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條和現行《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款、第八十六條規定，對少繳的營業稅、城市建設維護稅、企業所得稅定性為偷稅，處以罰款234.4萬元。

4、根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條第二款、《國家稅務總局關于印花稅違章處罰有關問題的通知》的規定，對少繳的印花稅處以一倍罰款0.6萬元。

鑒于該公司的偷稅行為已涉嫌觸犯《中華人民共和國刑法》第二百零一條第一款的規定，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第七十七條和國務院《行政執法機關移送涉嫌犯罪案件的規定》第三條及有關規定，將該公司移送司法機關追究刑事責任。

由于公司開發的B賓館是產權式酒店，投資成本過大、債務過多，賓館自開業以來一直處于虧損狀態，多位債權人已向法院起訴要求公司償付債務。法院受理后，已在清理公司債權、債務，準備對公司進行破產并拍賣B賓館。公安機關受理此案后進行立案查處，并已向法院申請在拍賣B賓館時協助執行稽查稅款、滯納金和罰款的入庫。

四、案件分析

（一）查處本案的認識及體會

本案中，專案組抓住時機，采用內查外調多種辦法，及時發現納稅人隱瞞收入偷稅情況，直到最后移送公安機關偵查處理。主要抓住了以下四個關鍵環節：

1.抓住了舉報案源的立案環節

稽查局收到舉報人舉報后，通過查前預案準備，敏銳地分析出這個案件可能是一個重大偷稅案件，迅速成立了專案組，調集了精干力量，集中精力查處此案。

2.抓住了重大案件的詢問環節

專案組在納稅人的收款憑據的記賬聯、存根聯、售房合同等對比分析中發現該公司有偷稅情況后，先后三次對其法定代表人進行了詢問，終于使其在事實面前提供了賬外賬、收款票據以及售房合同，從而為案件的查處找到了突破口。

3.抓住了有效證據的收集環節

專案組首先向征收、管理部門收集了納稅人申報、繳納稅款的有關證據；其次從按揭銀行、房管部門、規劃設計審批部門等單位入手，收集了納稅人辦理銀行按揭、產權過戶、房源分布等證據；最后對本案查處中收集的證據進行了仔細的甄別，從中找到了最有價值的案件證據。

4.抓住了重大案件的處理環節

專案組在掌握充分證據的基礎上，運用合法程序，依據國家稅收法律、法規，補征了少繳稅款，對偷稅給予了一倍的罰款，同時，根據納稅人偷稅情節，及時移送公安機關偵查，使這一重大稅務案件的查處圓滿結束。

（二）工作建議

1.征管部門對零申報項目要及時反饋

一是征收部門要對納稅人按期申報的數據與財務報表數據進行審核，及時發現表與表之間的邏輯錯誤；二是要做好納稅申報提醒服務，切實提高納稅服務水平；三是要密切關注納稅人申報異�，F象，對納稅申報數據異常及零申報等情況及時與管理部門溝通，防止出現人為零申報行為的發生。

2.要切實落實稅收管理員制度

稅源監控是稅收管理員制度的重要工作。稅收管理員要切實負起稅源管理職責，加強與有關部門的信息共享，嚴密監控房地產開發項目進展情況，對房地產銷售情況，要按期開展巡查巡管工作，促使納稅人按期足額申報稅款，實現稅源的精細化、科學化管理。

3.要有重點地開展納稅評估

納稅評估是稅務部門對納稅人納稅申報的真實性、準確性做出定性和定量判斷，并采取進一步征管措施的管理行為。稅源管理部門對房地產開發行業要切實加強評估工作。一是要注意收集房地產行業的生產經營信息，科學設置評估預警值；二是要運用評估指標預警值，準確篩選評估對象；三是要通過納稅評估程序，及時發現納稅人存在的涉稅問題，最大限度地避免稅收流失，努力營造良好、和諧的征納環境。

4.要加強部門協作，堅持聯合辦案制度

一是要強化稅務系統內部征、管、查聯動機制，實現信息資源共享，形成合力；二是要加強與國稅稽查部門的協作與配合，逐步建立重大案件聯合檢查、復雜案件會審、典型案件定期交流分析、情報交換制度。三是要建立稅警之間穩定、緊密的合作機制，理順公安介入時機和案件移送等問題，發揮各自優勢，突破地稅稽查調查取證難這一難題，力求案件查深查透。

某房地產公司隱匿收入偷稅案

本案特點：本案房地產企業財務制度較為健全，稅務檢查人員注重房地產開發基礎數據分析比對，運用“解剖式”方式檢查，從而發現納稅人設置兩套賬隱匿收入的違法事實。本案對行業性稅收檢查具有參考價值。

一、案件背景情況

（一）案件來源

2007年1月20日，某市地方稅務局稽查局（以下簡稱稽查局）收到一封群眾舉報信，反映某房地產開發公司有銷售收入不入賬、做假賬等嚴重偷稅行為。針對舉報信和舉報材料反映的內容，稽查局領導按規定將該公司列入了檢查計劃。

（二）納稅人基本情況

某房地產開發有限公司成立于2003年12月，是由集體企業改制而成，股東全部為自然人，注冊資本5000萬元。具有國家二級房地產開發資質。公司成立以來，在市內黃金地段，先后成功開發了“A花園”和“B新城”兩個比較有影響力的高檔住宅小區和兩座正在施工中的豪華寫字樓，其中兩個住宅小區已經開發完畢，賬面上體現全部銷售完畢。

二、檢查過程與檢查方法

（一）檢查預案

舉報人舉報該公司存在收入不入賬、做假賬等嚴重偷稅行為，但沒有提供具體的線索和相關證據，舉報人堅稱，如果稅務機關不查處，還要繼續向上一級稅務機關舉報�；�查局領導對此高度重視，召集有關人員專門召開會議，進行了細致研究和周密部署，并成立了由一名副局長為組長，五名稽查業務骨干為成員的專案小組。根據會議部署，檢查小組制定了詳細的檢查計劃和實施方案。

（二）檢查具體方法

   檢查人員經過初步查看征管資料和外部調查，了解到某房地產公司生產經營管理較規范，財務核算制度健全，財務人員對會計和稅收業務知識也比較熟悉，該單位2005年被市政府評為“納稅百強單位”。面對這些情況，檢查人員有些猶豫：到底是舉報人出于個人目的惡意報復，還是該單位偷稅手段隱蔽。為穩妥起見，報經領導批準，決定以房地產行業稅收專項檢查的名義，正常調取該單位2004-2006年的賬務資料進行檢查。

根據檢查計劃，檢查人員打破“就賬查賬”的常規檢查方法，采取全面檢查與重點檢查、賬面檢查與實地檢查相結合的方法，以營業稅、土地增值稅和企業所得稅為重點檢查稅種，以商品房開發面積、銷售價格及售房收入為重點檢查項目，對該單位進行“解剖式”檢查。

1.核對賬務資料

檢查人員分成兩個小組，第一組檢查人員，把“A花園”和“B新城”兩個小區的征用土地費用、建筑安裝成本、配套費、商品房開發面積、商品房銷售面積、商品房銷售數量、銷售收入等內容進行了詳細的統計和核查，并制成電子表格進行歸類分析，進而全面掌握企業賬面開發經營成本、收入和地方稅收申報繳納等情況。同時，第二組檢查人員從公司的“工程資料賬”方面入手，責令該單位提供以下經營管理資料：土地征用協議、土地使用證、規劃設計平面圖、建筑施工合同、工程竣工驗收報告、工程決算書、房屋測繪報告、商品房預售許可證、銷售臺賬、銷售合同等。分小區、分樓盤，分年份，把公司成立以來所有的商品房開發面積、竣工驗收面積、可銷售面積、銷售價格、預收款項、銷售收入等項目進行了認真細致的檢查和統計。經過20多天緊張有序的工作，第一組檢查人員初步的檢查結果是：該單位除了賬面一部分房款用自制內部收據代替發票入賬和少繳納城鎮土地使用稅65400元外，沒有發現舉報人所說的收入不入賬問題。該單位賬務處理比較規范完整，賬面上的銷售面積、銷售價格、銷售收入、銷售利潤等都比較符合邏輯關系。該公司對查出的上述問題予以認可。

2.進一步檢查工程資料

檢查人員沒有輕信對賬面的檢查結論，而是繼續對該單位“工程資料賬”進行檢查。根據工程設計圖紙、工程決算書、工程竣工驗收報告和預售許可證等資料，逐一統計了每個小區、每個樓盤的建筑工程決算面積、可供銷售的面積。根據企業提供的商品房銷售合同，逐一統計出了全部的銷售面積，包括主房、配房、閣樓和停車位等各部分面積。20多天后，第二檢查小組的有關統計和檢查數據資料終于出來了。經過對第一小組與第二小組取得的資料匯總對比分析，“A花園”整個小區決算面積（可銷售面積）為157296平方米，財務賬面上實際銷售的面積為148796平方米，存在約7050平方米的差額�！�B新城”整個小區決算面積（可銷售面積）為125410平方米，財務賬面上實際銷售的面積為120430平方米，存在約4980平方米的差額。即截止2006年12月31日，該公司賬面上應該還有約12030平方米的開發產品，但實際上，該公司賬面上兩個住宅小區的“開發產品”、“開發成本”期末均無余額，開發產品即商品房已經全部銷售完畢。

3.實地調查核實

在與企業財務人員核實上述情況時，他們一口否認存在差額的事實，一會兒說是商品房銷售合同上的面積不準確，一會兒又說是檢查人員的統計錯誤造成的。為確保數據萬無一失，一組檢查人員又加班加點對有關資料重新核對了一遍，也沒有發現統計錯誤。另一組檢查人員又先后去了建設局、房產管理局、規劃局等單位進行了外圍調查取證，調出了與該公司工程開發施工有關的工程決算書、工程竣工驗收報告、商品房預售許可證和商品房銷售合同等關鍵性外部證據資料。經比對，有關內容與企業提供的原始資料內容是一致的，此舉進一步鞏固了檢查證據資料，尤其是房屋銷售面積的證據。那兩組統計面積為什么會出現如此大的差額呢？問題是不是就出在這差額上呢？針對決算面積與實際銷售面積存在差額的這一重大疑點，面對財務人員拒不承認差額事實和推諉的狀況，檢查人員積極做好財務人員的思想工作，先后五次到兩個小區的現場查看。通過對每個小區，每個樓盤的逐一核對，最后終于發現了面積存在差額的原因，該公司故意隱匿開發產品和銷售不入賬等違法事實逐步浮出水面。原來，“A花園”小區的面積差額原因在于地下停車位。該小區的地下停車場決算面積為16650平方米，以每個30平方米的標準規劃出了555個停車位用于銷售，車位全部銷售完畢。而該公司財務賬“開發產品-停車位”實際入賬只有366個計10980平方米，差額即實際少入賬“開發產品-停車位”189個計5670平方米�！�B新城”的面積差額源自沿街商用房，該小區的沿街商用房決算面積為25360平方米，而該公司財務“開發產品-沿街商用房”實際入賬只有20380平方米，差額即實際少入賬“開發產品-沿街商用房”4980平方米。其中，無償撥付給下屬單位-某物業公司1580平方米，用作辦公場所，剩余3400平方米全部銷售。

在鐵的事實和證據面前，企業財務人員和負責人不得不承認了隱匿開發產品和售房收入的事實。原來，該公司財務人員根據企業法定代表人的安排，為了達到少繳稅款的目的，對納稅事項進行了“籌劃”：建立一套真實的所謂“管理會計賬”，用于企業內部生產經營管理。建一套“財務賬”，用于報稅等應付稅務機關。財務人員根據以往稅務機關“就賬查賬”的檢查方式，打起“工程大、住戶多、施工和銷售時間長”的擦邊球，利用小區沿街商用房和停車位在規劃數量上不確定的漏洞，把財務賬上的“成本、產品、收入”等各種勾稽關系處理協調的情況下，把開發產品—地下停車位和沿街商用房的其中一部分不反映在財務賬上，以達到隱匿收入偷逃稅的目的。在實地調查過程中，檢查人員還通過采取抽樣調查的方式，通過走訪住戶、電話咨詢等途徑，對住房、地下停車位和沿街商用房的銷售價格、銷售面積和銷售時間等情況進行了調查取證，進一步固定了有關證據。