原營業稅稅制下，營業稅發票僅作為購入方相關資產或費用的確認依據，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發票的管理尤為重要。增值稅發票的開具、抵扣、扣除是個技術含量較高的活。由于一方開具增值稅專用發票，會涉及到下游企業的抵扣，增值稅形成整個行業完整的閉環鏈條，因此銷項發票的領購、開具、保管、作廢，進項發票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。房企“營改增”后，應更加重視發票的管理，以便相應的進項稅額可以抵扣，減少企業的應納稅額。房企納稅人需要結合自身的實際情況，制訂適合自身的《增值稅發票管理規定》，嚴格按照規定進行業務處理，有效防范發票管理的涉稅風險。那么，房企“營改增”應重點關注哪些發票事項呢？

 

 一、增值稅進項稅額抵扣憑證增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。試點納稅人按照規定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的有效憑證。納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

 

二、扣除項目合法有效憑證 “營改增”差額征稅，是指“營改增” 納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除支付給規定范圍納稅人的規定項目價款后的不含稅余額為銷售額進行征稅的方法。納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務部門監制的發票。（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

 

（三）國家稅務總局規定的其他憑證。支付給境內單位或者個人的款項，以發票為合法有效憑證。比如，《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》規定：納稅人從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證，否則不得扣除。支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明。繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證�？鄢�政府性基金或者行政事業性收費，以省級以上財政部門印制的財政票據為合法有效憑證。國家稅務總局規定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

 

三、扣除土地價款必須取得行政事業性收據支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，并應當取得省級以上（含省級）財政部門監（�。┲频呢斦�票據。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（�。┲频呢斦�票據�？鄢�的向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監（�。┲频呢斦�票據為合法有效憑證。房地產開發企業從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的專用發票抵扣進項

 

四、銷售房地產項目的發票開具一般納稅人一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。小規模納稅人小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其 2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。

 

五、發票開具注意事項購買方信息：名稱、地址電話，需填寫齊全。（專用發票還需填購買方納稅識別號、開戶行及賬號）商品信息：“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼，規格型號欄“空”、“單位”欄填寫“平方米”，數量、單價、金額、稅率、稅額。備注欄注明不動產的詳細地址。銷貨方信息：納稅人名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號。增值稅納稅人購買貨物、勞務、服務、無形資產或不動產，索取增值稅專用發票時，須向銷售方提供購買方名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號信息。個人消費者購買貨物、勞務、服務、無形資產或不動產，索取增值稅普通發票時，不需要向銷售方提供納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號信息，也不需要提供相關證件或其他證明材料。備注欄：屬差額征稅的備注欄自動打印 “差額征稅”字樣，填寫不動產的詳細地址。收款人、復核、開票人需填寫齊全。

 

六、開具增值稅專用發票不可任性不具備增值稅一般納稅人資格，是不得領購和開具增值稅專用發票的。同時，獲得一般納稅人資格的，使用增值稅專用發票應有章可循，并非皆可開具。房企一般納稅人下列幾種情形不得開具專用發票：達到增值稅一般納稅人標準，不申請辦理認定手續；會計核算不健全，不能準確提供增值稅稅務資料；有稅收違法行為，拒不接受稅務機關處理；有稅收違法行為，責令限期改正而仍未改正；向消費者個人銷售房地產項目；適用免征增值稅規定的應稅服務；銷售貨物或者應稅勞務適用免稅規定；零稅率應稅服務。

 

七、取得預售款的發票開具房地產開發企業的預收款，為不動產交付業主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。房地產開發企業在收到預收款時，可以向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，金額為實際收到的預收款。在發票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時注明“預收款，不作為產權交易憑據”。在開具發票次月申報期內，通過《增值稅預繳稅款表》進行申報，按照規定預繳增值稅。預收款所開發票金額不在申報表附表（一）中反映。在交房時，按所售不動產全款開具增值稅發票，按規定申報納稅。

 

八、違規專用發票進項稅額不得抵扣對房企一般納稅人來說，“營改增”最大的難點在予進項稅抵扣項目受限，沒有取得增值稅專用發票不允許抵扣，即使取得了增值稅專用發票也不能一概而論，皆可扣除，如果取得的增值稅專用發票涉嫌違規也不得以予抵扣。以下涉嫌違規增值稅專用發票 14 種情形進項稅不得抵扣：不符合規定的扣稅憑證、完稅憑證抵扣進項稅額資料不全、未按照規定開具紅字增值稅專用發票、成本費用支出無法取得增值稅專用發票、取得虛開的增值稅專用發票、不符合進項稅抵扣規定的異常專用發票、取得的失控專用發票、善意取得虛開專用發票不能重新取得合法有效的專用發票、“發票聯”和“抵扣聯” 全部丟失的專用發票、非客觀原因造成的逾期專用發票、不屬于稅務機關責任以及技術性錯誤造成的涉嫌違規發票、沒有提供銷售貨物或提供應稅勞務清單的匯總專用發票、購進貨物或應稅勞務，票款不一致的增值稅專用發票、“營改增”前簽訂經濟合同，營改增后支付款項、開具的專用發票。