第 21 樓
施工企業涉及較多,有其特殊性,生產過程周期長,從事多年,會�；貋砜纯�
第 21 樓
施工企業涉及較多,有其特殊性,生產過程周期長,從事多年,會�；貋砜纯�
第 22 樓
第 23 樓
路過
第 24 樓
施工、房地產開發企業財務評價指標體系
1.資產負債率：用于衡量企業負債水平的情況。
資產負債率＝負債總額／資產總額×100％
2.流動比率：用于衡量企業償付即將到期的短期債務的能力。
流動比率＝流動資產／流動負債×100％
速動比率：指速動資產與流動負債的比率，用于衡量企業流動資產中可立即用于償付短期債務的能力。
速動比率＝速動資產／流動負債×100％
速動資產＝流動資產－存貨
3.應收帳款周轉率：反映企業應收帳款的流動程度。
應收帳款周轉率（房地產）＝賒銷收入凈額／平均應收帳款余額×100％
賒銷收入凈額＝銷售收入－現銷收入－銷售退回、折讓、折扣
平均應收帳款余額＝期初應收帳款＋期末應收帳款／2
應收帳款周轉天數＝360／應收帳款周轉率
應收工程款拖欠率（施工）＝應收工程款／工程結算收入×100％
4.存貨周轉率：衡量企業銷售能力和存貨是否過量。
存貨周轉率＝工程成本或全部銷售成本／平均存貨成本×100％
平均存貨成本＝期初存貨＋期末存貨／2
注：工程成本適用于施工企業，銷售成本適用于房地產開發企業。
5.產值利潤率：衡量企業每完成百元產值可實現多少利潤。
產值利潤率（施工）＝利潤總額／企業總產值×100％
（待續）
第 25 樓
施工、房地產開發企業財務評價指標體系（續前）
6.銷售利潤率：衡量企業銷售收入的收益水平。
銷售利潤率（房地產）＝利潤總額／銷售總額×100％
7.工程結算收入利潤率：衡量企業工程結算收入的收益水平。
工程結算收入利潤率（施工）＝利潤總額／工程結算收入×100％
8.資本收益率：衡量企業運用投資者投入資本獲得收益的能力。
資本收益率＝凈利潤／實收資本×100％
9.資本保值增值率：反映投資者投入企業的資本在企業營運中的完整性和保全性。
資本保值增值率＝期末所有者權益總額－客觀因素影響所有者權益增減額／期初所有者權益總額×100％
10.社會貢獻率：反映企業運用全部資產為社會創造或支付價值的能力。
社會貢獻率＝企業社會貢獻總額／平均資產總額×100％
企業社會貢獻總額指企業為國家或社會創造或支付的價值總額，包括工資（含獎金、津貼等工資性收入）、勞保退休統籌及其他社會福利支出、利息支出凈額、應交增值稅、應交產品銷售稅金及附加、應交所得稅及其他稅收、凈利潤等。
平均資產總額＝期初資產總額＋期末資產總額／2
11.社會積累率：衡量企業社會貢獻總額中上交國家財政的比例與能力。
社會積累率＝上交國家財政總額／企業社會貢獻總額×100％
上交國家財政總額＝應交增值稅＋應交產品銷售稅金及附加＋應交所得稅＋應交其他稅收
第 26 樓
建筑業合同收入的確認
收入一般按照企業與接受勞務方簽訂的合同或協議的金額確定。但由于合同比較復雜，合同工期有長有短；合同性質各種各樣，既有單項建造合同，又有合同分立與合同合并。
一、建筑業一些經營業務的收入可以分期確定，并據以計算應納稅所得額：
1、建筑、安裝、裝配工程和提供勞務，持續時間超過一年的，可以按完工進度或完成的工作量確定收入的實現。
2、如果一項建造合同包括多項資產，但相互間是獨立的，則應分開進行核算。
3、如果幾個相關合同是不可分割的，則應合并在一起進行核算。
二、合同變更收入的確認
合同變更是指客戶為改變合同規定的作業內容而提出的調整。例如，某建造承包商與一客戶簽訂合同建筑一棟住宅樓，合同執行到三分之一時，客戶提出改變原住宅的部分戶型設計，并同意增加變更收入100萬元，這就屬于合同變更。
因合同變更而增加的收入，應在同時符合以下條件時加以確認：
1.客戶能夠認可因變更而增加的收入；
2.收入能夠可靠地計量。
如果不同時具備以上兩個條件，則不能確認合同變更收入。要注意的是，這里所說的合同變更收入確認，僅指合同變更收入可以計入合同總收入，而不是說將其在當期損益中確認。以下提到的索賠款、獎勵款收入確認也有類似的含義。（待續）
第 27 樓
建筑業合同收入的確認續
三、索賠款收入的確認
索賠款是指因客戶或第三方的原因造成的、由建造承包商向客戶或第三方收取的、用于補償不包括在合同造價中的成本的款項。比如，某建造承包商與一客戶簽訂了一份金額為1 000萬元的建造合同，建造一座電站。合同規定的建設期為1998年12月1日至2000年12月1日。同時，合同還規定，發電機由客戶采購，于2000年9月1日前交付建造承包商安裝。該合同執行過程中，客戶并未在合同規定的時間范圍內將發電機交付承包商。為此建造承包商要求客戶支付延誤工期款80萬元。這就是發生索賠款的例子。
因發生索賠而形成的收入即為索賠款收入，其應在同時符合以下條件時才能加以確認：
1.根據談判情況，預計對方能夠同意這項索賠：
2.對方同意接受的金額能夠可靠地計量。
如果不能同時符合以上條件，則不能確認索賠收入。 在上例中，建造承包商的初始收入為1 000萬元。根據雙方談判的情況，客戶同意向建造承包商支付延誤工期款80萬元。根據以上確認條件，建造承包商可以在2000年將因索賠而增加的收入80萬元確認為合同收入的組成部分，即2000年該項建造合同的總收入應為1 080萬元。假如客戶不同意支付延誤工期款，則不能將80萬元計入合同總收入；假如客戶只同意支付延誤工期款40萬元，則只能將40萬元計入該項合同總收入，即2000年該項建造合同總收入為1 040萬元。（待續）
第 28 樓
建筑業合同收入的確認（續）
四、獎勵款收入款的確認
獎勵款是指工程達到或超過規定的標準時，客戶同意支付給建造承包商的額外款項。比如，某建造承包商與一客戶簽訂了一項合同金額為9 000萬元的建造合同，建造一座跨海大橋，合同規定的建設期為1998年12月20日至2000年12月20日。該合同在執行中于2000年9月主體工程已基本完工，工程質量符合設計標準，并有望提前3個月完工�？蛻敉庀蚪ㄔ斐邪讨Ц短崆翱⒐お�100萬元。這就是發生獎勵款的例子。
因獎勵而形成的收入應在同時符合以下條件時加以確認：
1.根據目前合同的完成情況，足以判斷工程進度工程質量能夠達到或超過既定的標準；
2.獎勵金額能夠可靠地計量。
如不同時符合以上條件，則不能確認獎勵款收入。（待續）
第 29 樓
建筑業合同收入的確認（續）
五、建筑業納稅義務發生時間
按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》(以下簡稱條例)第九條規定，建筑業營業稅納稅義務發生時間為:
(一)實行合同完成后一次性結算價款辦法的工程項目，其營業稅納稅義務發生時間為施工單位與發包單位進行工程合同價款結算的當天；
(二)實行旬末或月中預支、月終結算、竣工后清算辦法的工程項目，其營業稅納稅義務發生時間為月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；
(三)實行按工程形象進度劃分不同階段結算價款辦法的工程項目，其營業稅納稅義務發生時間為各月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；
(四)實行其他結算方式的工程項目，其營業稅納稅義務發生時間為與發包單位結算工程價款的當天。（完）
第 30 樓
關于建造合同的理解
一、建造合同概念
1． 建造合同定義：是指為建造一項資產或者在設計、技術、功能、最終用途等方面密切相關的數項資產而訂立的合同。 （建造合同是指為建造一項資產或者在設計、技術、功能、最終用途等方面密切相關的數項資產而訂立的合同。其中資產指房屋、道路、橋梁、水壩等建筑物以及船舶、飛機、大型機械設備等）
2． 建造合同的特征：
（1） 先有買主（即客戶），后有標底（即資產）。建造資產的造價在簽訂合同時已經確定；
（2） 資產的建設期長，一般都要跨越一個會計年度，有的長達數年；
（3） 所建造的資產體積大，造價高；
（4） 建造合同一般為不可取消的合同。
3． 建造合同類型：固定造價合同和成本加成合同。
兩者的主要區別是：風險的承擔者不同
固定造價合同：風險主要由建造承包商承擔；
成本加成合同：風險主要由發包方承擔
固定造價合回。固定造價合同是指按照固定的合同價或固定單價確定工程價款的建造合同。例如，某建造承包商與一客戶簽訂一項建造合同，為客戶建造一座辦公大樓，合同規定建造辦公大樓的總造價為1000萬元。該項合同即是固定造價合回。再例如，某建造承包商與一客戶簽訂一項建造合同，為客戶建造一條80公里的高速公路，合同規定每公里單價為500萬元。該項合同也是固定造價合同。
成本加成合同。成本加成合同是指以合同允許或其他方式議定的成本為基礎，加上該成本的一定比例或定額費用確定工程價款的建造合同。例如，某建造承包商與一客戶簽訂一項建造合同，為客戶建造一艘船舶，雙方商定以建造該艘船舶的實際成本為基礎，合同總價款以實際成本加上實際成本的1％計取。該項合同即是成本加成合同。再例如，某建造承包商與一客戶簽訂一項建造合同，為客戶建造一段地鐵，合同規定以建造該段地鐵的實際成本為基礎，另加800萬元計取工程價款。該項合同也為成本加成合同。
（待續）
